Come la pandemia ha lasciato i 25 miliardi di dollari di Hudson Yards stranamente abbandonati

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Quando Hudson Yards ha aperto nel 2019 come il più grande sviluppo privato nella storia americana, aspirava a trasformare il Far West Side di Manhattan con un’elegante diffusione di condomini ultra lussuosi, torri per uffici per aziende potenti come Facebook e un centro commerciale con ambiti marchi internazionali e ristoranti di celebrità chef come José Andrés.

Tutto circondava una scultura color rame che sarebbe stata per New York ciò che la Torre Eiffel è per Parigi.

Ma la pandemia ha devastato il mercato immobiliare di New York City e il suo principale sviluppo, 25 miliardi di dollari, sollevando importanti interrogativi sul futuro di Hudson Yards.

Centinaia di condomini rimangono invenduti e il centro commerciale è sterile di clienti. Il suo inquilino principale, Neiman Marcus, ha dichiarato bancarotta e ha chiuso definitivamente, e almeno altri quattro negozi, oltre a diversi ristoranti, hanno cessato l’attività.

Il fulcro dello sviluppo, la struttura scalabile alta 150 piedi conosciuta come la nave, chiuso ai visitatori a gennaio dopo un terzo suicidio in meno di un anno. Gli edifici per uffici, i cui dipendenti sostenevano molti negozi e ristoranti, sono stati in gran parte vuoti dalla scorsa primavera.

Ancora più pericolosa, la promessa seconda fase di Hudson Yards – otto edifici aggiuntivi, tra cui una scuola, condomini più lussuosi e spazi per uffici – appare in attesa a tempo indeterminato mentre lo sviluppatore, le società collegate, cerca finanziamenti federali per una piattaforma di quasi 10 acri su quale sarà costruito.

Related, che aveva affermato che l’intero progetto sarebbe stato completato nel 2024, non offre più una data di completamento stimata.

I problemi del progetto sono per molti versi un microcosmo delle sfide più ampie che la città deve affrontare mentre cerca di riprendersi.

Related ha detto che contava sul fatto che ricchi acquirenti riempissero i suoi condomini e clienti dalle tasche profonde che riempissero il centro commerciale per rendere Hudson Yards finanziariamente sostenibile.

Ma questo prima che il coronavirus arrivasse a New York.

Con la pandemia che costringe i colletti bianchi a rimanere a casa – e tiene lontani acquirenti e turisti stranieri – non è chiaro quando, o se, la domanda si riaccenderà per la vasta offerta di aerie di lusso e di spazi per uffici blue-chip che affollano lo skyline della città.

“Le sfide che Hudson Yards deve affrontare non sono uniche”, ha affermato Danny Ismail, analista e responsabile della copertura degli uffici per la società di ricerca immobiliare Green Street Advisors. “Tutti gli immobili commerciali a New York City sono stati influenzati dal Covid-19. Tuttavia, direi che dopo la pandemia, Hudson Yards e l’area circostante saranno uno dei migliori mercati degli uffici di New York City “.

La creazione di Hudson Yards ha coronato quasi 30 anni di pianificazione per l’ultimo grande lotto non sviluppato a Manhattan, terreno industriale tra la Pennsylvania Station e il fiume Hudson.

È la più grande impresa pubblico-privata di New York e il più grande sviluppo della città dal Rockefeller Center negli anni ’30, aiutato da circa 6 miliardi di dollari in agevolazioni fiscali e altri aiuti governativi, compreso l’ampliamento della metropolitana al West Side. Anche con l’espansione della metropolitana, Hudson Yards è ancora relativamente isolata dal resto di Manhattan, fuori dai sentieri battuti dalle strade più trafficate per turisti, acquirenti e lavoratori.

Related ha riconosciuto che stava affrontando gli stessi problemi finanziari del resto della città, ma ha detto che gli inquilini si stavano ancora trasferendo negli edifici per uffici del progetto e che Hudson Yards alla fine si sarebbe ripresa.

Quattro edifici per uffici a Hudson Yards – di cui 50 Hudson Yards, che è in costruzione – sono affittati per il 93%, ha detto un portavoce di Related, anche se non è chiaro quanto di ciò sia avvenuto l’anno scorso. Facebook ha firmato un contratto di locazione alla fine del 2019 per circa 1,5 milioni di piedi quadrati.

“Il nostro forte affitto di uffici, anche durante la pandemia, è il motivo per cui siamo ben posizionati per guidare il ritorno di New York da Covid e perché i quartieri adiacenti e l’intero West Side si riprenderanno più velocemente”, ha detto il portavoce, Jon Weinstein.

Tuttavia, il problemi di fronte a Hudson Yards hanno indotto Related a ripensare ai suoi piani.

Guidata dal suo fondatore miliardario Stephen M. Ross, la società ha deciso di costruire Hudson Yards in due fasi. La prima fase, inaugurata nel 2019, prevede quattro torri per uffici, due edifici residenziali, un hotel e il centro commerciale.

La seconda parte avrebbe dovuto includere 3.000 residenze in otto edifici più vicini al fiume Hudson, oltre a una scuola pubblica da 750 posti e centinaia di unità in affitto a basso costo. Almeno 265 appartamenti sono pensati per essere “permanentemente accessibili”, secondo un accordo del 2009 tra City Hall e Related.

In totale, Hudson Yards avrebbe dovuto estendersi per 28 acri sui cantieri ferroviari esistenti e comprendere 18 milioni di piedi quadrati di spazio, circa il doppio delle dimensioni del centro di Phoenix.

Lo sviluppatore ha preso in considerazione una serie di nuove opzioni, incluso persino un casinò, sebbene quell’idea non sia più in primo piano, secondo il signor Weinstein.

I parenti non possono costruire la seconda metà fino a quando non costruiscono un ponte sopra lo scalo ferroviario. La società, insieme ad Amtrak, ha discusso con il Dipartimento federale dei trasporti su un prestito a basso interesse per finanziare la piattaforma e preservare il diritto di precedenza per un nuovo tunnel ferroviario sotto l’Hudson che Amtrak intende costruire.

Related ha cercato più di 2 miliardi di dollari, secondo due funzionari informati sulla proposta a cui non è stato permesso di discuterne pubblicamente.

“Il residenziale dovrà riprendersi, o lo cambiano e guardano a un diverso mix di prodotti laggiù”, ha detto Robert Alexander, presidente della regione tristate per l’intermediazione immobiliare CBRE, che è lo spazio di marketing di Hudson Yards. “Per me, è un importante sito di sviluppo e ci sono pochissimi siti di sviluppo importanti a New York.”

Related sta anche affrontando la pressione dei suoi investitori per fornire una contabilità più completa delle finanze del progetto. Un gruppo di 35 investitori cinesi – un frammento dei circa 2.400 che hanno contribuito con 1,2 miliardi di dollari a Hudson Yards – ha fatto causa alla società l’anno scorso, accusandola di rifiutarsi di aprire i suoi libri contabili o di dire quando potrebbe rimborsare i loro investimenti.

Un arbitro nel caso ha recentemente negato le richieste degli investitori e ha stabilito che Related non era tenuta a divulgare informazioni finanziarie dettagliate.

Gli avvocati dell’azienda hanno affermato che Hudson Yards stava affrontando “venti contrari significativi a causa del Covid-19” e che a causa della recessione economica e delle restrizioni di blocco, potrebbe non essere in grado di recuperare il suo investimento in almeno una proprietà lì, 35 Hudson Yards, una torre ad uso misto con un hotel, secondo i documenti del caso ottenuto dal New York Times.

Un altro gruppo di investitori cinesi, di cui facevano parte i contributi di 500.000 dollari a persona un programma di visto degli Stati Uniti che può garantire loro un percorso verso la cittadinanza, si dice che stia valutando anche la possibilità di intentare una causa simile contro Related, secondo una persona a conoscenza della situazione che non era autorizzata a parlare pubblicamente.

Relazionato chiarito prima dello scoppio che intendeva guadagnare la maggior parte dei suoi soldi a Hudson Yards attraverso i suoi condomini e il centro commerciale poiché il signor Ross ha detto che aveva affittato spazi per uffici a pagamento, senza realizzare profitti.

La pandemia ha messo a nudo le difficili facce di Related Road. Nel 2020, 30 unità residenziali vendute a Hudson Yards, rispetto alle 157 dell’anno prima, secondo un’analisi per The Times della società di valutazione Miller Samuel.

Finora quest’anno, diversi condomini sono sotto contratto a Hudson Yards, secondo Related, un possibile segno che il mercato potrebbe stabilizzarsi.

Tuttavia, Manhattan ha un numero record di condomini in vendita in questo momento, in particolare unità di lusso come quelle di Hudson Yards, e potrebbero volerci anni prima che le vendite riprendano davvero, secondo Nancy Wu, economista di StreetEasy.

“Hudson Yards è stato costruito per un acquirente che non c’è più e forse in parte un inquilino che non c’è più, e quello era qualcuno che voleva vivere a Manhattan ma non vivere nella città di per sé”, ha detto Richard Florida, un professore al Rotman School of Management e School of Cities dell’Università di Toronto, riferendosi all’omogeneità dello sviluppo e alla posizione piuttosto isolata.

Anche il quadro della vendita al dettaglio è desolante. Il vasto spazio occupato dal negozio Neiman Marcus fallito non sarà più occupato da un altro rivenditore. Invece, Related lo convertirà in più uffici.

Nel frattempo, la società è intervenuta nel caso di bancarotta di Neiman Marcus sostenendo che il grande magazzino deve $ 16 milioni per la violazione del contratto di locazione e $ 129.000 aggiuntivi per la rimozione della sua segnaletica in tutto il centro commerciale, incluso un gigantesco cartello appeso in un cinque piani atrio di vetro.

Mentre il centro commerciale è stato chiuso da ordini di blocco da metà marzo a inizio settembre, gli acquirenti sono ancora in gran parte assenti.

Related ha combattuto gli altri inquilini al dettaglio assediati, minacciando persino i negozi con multe di $ 1.500 al giorno per non essere riusciti a rimanere aperti dopo la riapertura del centro commerciale.

Diversi negozi, tra cui Forty Five Ten, un negozio di abbigliamento di lusso di Dallas che ha aperto insieme a Neiman Marcus, hanno chiuso definitivamente. Il centro commerciale ha aperto con 79 negozi e ora ne ha 89, ha detto Related.

Related ha detto che il centro commerciale ha aggiunto almeno 11 negozi da settembre, tra cui Herman Miller, Levi’s e Sunglass Hut.

Nelle settimane prima di Natale i turisti e gli impiegati scarseggiavano e alcuni negozi erano ancora chiusi, mentre altri come Rolex erano aperti solo su appuntamento. I dipendenti del centro commerciale superavano di gran lunga gli acquirenti all’interno dell’edificio cavernoso, dove il punto più affollato sembrava essere la fila al Blue Bottle Coffee.

Il traffico nei giorni feriali alla stazione della metropolitana di Hudson Yards, parte dell’estensione della linea n. 7 che la città ha pagato per contribuire a rendere possibile lo sviluppo, è precipitato a una media di 6.500 motociclisti a dicembre, un forte calo dalla media giornaliera di 20.000 nel 2019, secondo alla Metropolitan Transportation Authority, che gestisce la metropolitana.

La mancanza di acquirenti al centro commerciale ha ridotto le entrate di Related perché la società ha strutturato alcuni contratti di locazione al dettaglio in modo che i negozi paghino l’affitto in base a una percentuale delle vendite mensili. Inoltre, una serie di contratti di locazione erano specificamente legati al destino di Neiman Marcus: se avesse chiuso, i negozi più piccoli non avrebbero dovuto pagare l’affitto o avrebbero potuto interrompere i contratti di locazione senza penalità.

Related non ha commentato i suoi termini con gli inquilini, incluso se qualcuno stava trattenendo il pagamento dell’affitto.

Il signor Weinstein, il portavoce dell’azienda, ha affermato che la vendita al dettaglio sarà “sempre un elemento chiave del nostro nuovo quartiere”.

Nonostante l’incertezza, Hudson Yards ha già contribuito a trasformare il quartiere in un importante quartiere degli affari e parte di un tratto di Manhattan lungo il West Side che sta diventando un importante corridoio tecnologico.

Lo sviluppo ha attirato un who’s who di aziende, tra cui HBO, CNN, L’Oréal USA, BlackRock e Tapestry, la società madre di Coach, Kate Spade New York e Stuart Weitzman.

“Penso che New York City andrà bene, e Hudson Yards andrà bene”, ha detto Florida. “Hudson Yards sarà lo stesso come è stato immaginato? Questa è la domanda aperta. “

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