Gli edifici per uffici vuoti comprimono i budget della città mentre i valori delle proprietà diminuiscono

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WASHINGTON – In un incontro con il segretario al Tesoro Janet L. Yellen il mese scorso, Jeff Williams, il sindaco di Arlington, in Texas, ha esposto la sua triste situazione economica: le pesanti spese per i test del coronavirus e la distribuzione dei vaccini avevano sminuito le entrate fiscali, costringendo la città a prendere in considerazione tagli dolorosi a servizi e posti di lavoro. Mentre le vendite lente e il turismo erano in parte da biasimare, la grande preoccupazione, ha detto Williams, sono gli edifici vuoti.

Quegli uffici, centri commerciali e ristoranti dormienti che hanno trasformato le città di tutto il paese in città fantasma prefigurano una bomba a orologeria fiscale per i bilanci municipali, che dipendono fortemente dalle tasse sulla proprietà e stanno affrontando perdite di entrate immobiliari fino al 10% nel 2021, secondo ai funzionari delle finanze del governo.

Mentre molti stati lo avevano fatto entrate più forti del previsto nel 2020, si prevede che un forte calo del valore delle proprietà commerciali ridurrà un grosso morso ai bilanci delle città quando gli edifici vuoti saranno valutati nei prossimi mesi. Per gli stati, le tasse sulla proprietà rappresentano solo circa l’1% del gettito fiscale, ma possono costituire il 30% o più delle tasse che città e paesi prendono e utilizzano per finanziare scuole locali, polizia e altri servizi pubblici.

L’imminente tensione fiscale ha funzionari locali di entrambe le parti che implorano l’amministrazione Biden e membri del Congresso di approvare rapidamente gli aiuti per i governi locali.

I legislatori di Washington stanno negoziando un pacchetto di stimoli che potrebbe fornire fino a 350 miliardi di dollari a stati e città. L’aiuto arriverà dopo un anno di scontri tra Democratici e Repubblicani sul fatto che l’assistenza per i governi locali sia giustificata o se si tratti semplicemente di un piano di salvataggio per stati mal gestiti.

Sabato, la Camera ha approvato un disegno di legge da 1,9 trilioni di dollari che fornirebbe aiuti a città e stati e non ha raccolto alcun sostegno repubblicano. Il Senato dovrebbe adottare il disegno di legge questa settimana con un voto che probabilmente si romperà lungo linee di partito simili. I repubblicani hanno continuato a obiettare a aiuti significativi per gli stati, affermando che la maggior parte sono in una forma finanziaria decente e dati selettivi a sostegno delle loro argomentazioni, come le stime di bilancio riviste che mostrano miglioramenti a causa dei precedenti cicli di stimoli federali, compresi i generosi sussidi di disoccupazione.

“Nel complesso, i governi statali e locali non sono in crisi fiscale”, il senatore Patrick J. Toomey, repubblicano della Pennsylvania, ha detto in un’audizione della commissione bancaria del Senato a febbraio.

Per i funzionari locali di entrambe le parti, tuttavia, l’aiuto non può arrivare abbastanza presto e hanno comunicato le loro preoccupazioni ai funzionari del Tesoro e ai membri del Congresso.

“La pandemia infuria e gli impatti economici sono molto reali”, ha detto il signor Williams, un repubblicano.

La pandemia ha sconvolto il settore immobiliare commerciale americano. Nelle città di tutto il paese, i grattacieli sono bui, i centri commerciali sono chiusi e i ristoranti sono stati relegati al servizio di asporto. Le misure di allontanamento sociale hanno ridefinito i luoghi di lavoro e accelerato la tendenza al telelavoro. Il settore degli immobili commerciali da 16 trilioni di dollari viene messo sotto stress in modi mai visti dalla Grande Recessione del 2008.

Secondo Moody’s, la società di rating del credito, i valori degli immobili commerciali dovrebbero diminuire del 7,2% a livello nazionale rispetto ai livelli pre-pandemici, toccando il fondo entro la fine di quest’anno. Le categorie più colpite sono gli uffici e il commercio al dettaglio, con valori in calo del 12,6% per gli uffici e del 16,5% per la vendita al dettaglio.

Le città americane stanno affrontando l’inchiostro rosso per una vasta gamma di ragioni, ma il dolore è distribuito in modo non uniforme. In alcuni casi, l’aumento dei valori degli immobili residenziali compenserà la flessione degli immobili commerciali e alcuni segmenti, come i magazzini, stanno andando bene poiché lo shopping online ha sollevato la domanda di centri di distribuzione. Gli stati che non hanno imposte sul reddito, come la Florida e il Texas, sono più vulnerabili alle fluttuazioni dei valori immobiliari.

Il quadro generale è problematico e la National League of Cities, un’organizzazione di patrocinio, stima che le città potrebbero dover affrontare un deficit di 90 miliardi di dollari quest’anno.

Le grandi città stanno subendo il peso maggiore dell’esodo degli uffici. Le cifre fornite da CoStar mostrano che lo spazio per uffici disponibile in alcuni dei più grandi mercati è aumentato dalla fine del 2019 alla fine del 2020. Lo spazio inutilizzato a San Francisco è aumentato di quasi il 75% lo scorso anno, mentre gli spazi per uffici vuoti sono aumentati di oltre 25 per cento a Los Angeles, Seattle e New York City.

Il sindaco Bill de Blasio di New York lo ha avvertito a gennaio le entrate fiscali sulla proprietà sarebbero diminuite di 2,5 miliardi di dollari l’anno prossimo poiché il valore delle proprietà di hotel, negozi e uffici è diminuito del 15,8%. Con il settore immobiliare che rappresenta circa la metà delle entrate fiscali annuali di New York, la città prevede di tagliare migliaia di posti di lavoro quest’anno.

Victor Calanog, capo dell’economia degli immobili commerciali di Moody’s, ha affermato che in alcuni grandi mercati urbani, i tassi di riscossione degli affitti sono scesi a circa il 75%, esercitando pressioni sui proprietari e sui proprietari terrieri che devono rimborsare i loro prestiti. Le moratorie sugli sfratti e l’incertezza su quale grado di normalità tornerà nel settore degli uffici con il lancio dei vaccini ha reso ancora più difficile proiettare le fortune del settore.

“Le aziende sono state trascinate a calci e urla nel mondo di lasciare che le persone lavorassero a distanza”, ha detto il signor Calanog, che ha lavorato dalla sua casa nel New Jersey per l’ultimo anno. “Il genio è uscito dalla proverbiale bottiglia.”

L’entità della sofferenza fiscale che i comuni devono affrontare sarà più chiara nei prossimi mesi con l’arrivo delle valutazioni sugli immobili commerciali ei proprietari, che considerano i valori gonfiati, contestano le loro fatture fiscali.

Jason M. Yarbrough, un avvocato immobiliare di Pittsburgh, ha affermato di aver ricevuto un numero crescente di chiamate da proprietari di immobili che cercavano di presentare i loro ricorsi per il 2021. Con edifici e negozi rimasti vuoti, alcuni proprietari hanno visto i loro valori stimati ridotti di milioni di dollari dopo aver contestato le loro valutazioni, abbassando le loro fatture fiscali di centinaia di migliaia di dollari.

“Stiamo assistendo a una domanda molto ampia da parte dei proprietari di immobili commerciali, che vengono colpiti da tutte le parti”, ha detto Yarbrough, sottolineando la stretta che questo mette anche sui bilanci della città. “È un problema preoccupante per i comuni perché stanno fissando la loro base imponibile sui valori delle proprietà e si presume che non ci sarà un evento Black Swan”.

I legislatori e i funzionari del Tesoro sono stati consapevoli della tensione sul settore. L’anno scorso, il rappresentante Van Taylor, repubblicano del Texas, ha introdotto una legislazione che consentirebbe al governo federale di acquisire una piccola quota di proprietà in alberghi e altre società e l’industria ha fatto pressioni per ottenere aiuti. Ma il settore immobiliare commerciale è stato uno dei pochi settori a non ricevere il sostegno diretto del governo nei pacchetti di aiuti approvati dal Congresso nel 2020.

Il Dipartimento del Tesoro guidato da Steven Mnuchin ha lottato per elaborare un programma di sostegno per il settore e il salvataggio di ricchi proprietari immobiliari era politicamente insostenibile al Congresso.

Nonostante lo stress sul settore immobiliare commerciale, finora si è dimostrato relativamente resistente. Ma i responsabili politici stanno tenendo d’occhio il potenziale di ricadute più problematiche man mano che la pandemia persiste.

Esther George, presidente e amministratore delegato della Federal Reserve Bank di Kansas City, ha affermato in un discorso di febbraio che i prestiti di emergenza e i programmi di soccorso hanno in gran parte mantenuto il flusso dei pagamenti degli affitti, impedendo ai tassi di insolvenza sui prestiti bancari garantiti da proprietà commerciali di salire più in alto di alcuni gli analisti avevano temuto. Tuttavia, ha suggerito che potrebbe essere necessario fare di più.

“Uno scenario preoccupante è che l’impatto economico della pandemia sopravvive ai programmi di sostegno politico attualmente in atto”, ha detto la signora George. “Se ciò dovesse accadere, molti affittuari e aziende potrebbero non essere in grado di adempiere ai propri obblighi, costringendo le banche a realizzare perdite sui prestiti esistenti e pesando sulla crescita del credito e su un’attività economica più ampia”.

Anche alcuni economisti che hanno espresso scetticismo sugli aiuti comunali hanno riconosciuto che la perdita di gettito fiscale sugli immobili commerciali è un’area che potrebbe utilizzare alcune puntellazioni mirate. Tuttavia, rimangono preoccupati per il Congresso che scrive assegni alle città che non hanno bisogno di soldi con un piano di salvataggio globale.

“In realtà sono piuttosto preoccupato per il settore immobiliare commerciale”, ha detto Douglas Holtz-Eakin, presidente dell’American Action Forum ed ex direttore del Congressional Budget Office che ha consigliato i repubblicani. “Non ho obiezioni sul fatto che ci sia una sorta di supporto per quella particolare area.”

Molti nel settore immobiliare sono stati frustrati dalle restrizioni che le città e gli stati hanno imposto alle imprese a causa della pandemia, incolpandole di fallimenti e crollando i valori delle proprietà.

Jacob Wintersteen, uno sviluppatore immobiliare in Texas e presidente delle finanze dell’area di Houston per il Partito repubblicano dello stato, ha detto che temeva che i governi locali avrebbero continuato con le restrizioni pandemiche se avessero saputo che il governo federale li avrebbe sostenuti.

“L’unica soluzione politica che vedo è un grande affare politico di cercare di salvare tutto in questo momento, abbinato alla richiesta immediata a ogni stato di revocare tutte le restrizioni e ogni comune di revocare tutte le restrizioni”, ha detto Wintersteen.

Sebbene gli sforzi di lobbying del settore immobiliare commerciale non abbiano avuto successo, i gruppi che rappresentano i comuni stanno utilizzando la difficile situazione del settore per spingere il Congresso a ottenere il proprio aiuto. In una lettera ai membri della Camera e del Senato a febbraio, l’Associazione dei funzionari finanziari del governo ha avvertito che le entrate fiscali sulla proprietà stavano affrontando un precipizio.

“La mancanza di crescita e la perdita di tasse sulla proprietà e sulle vendite a livello nazionale continueranno ad avere un effetto agghiacciante sulla ripresa economica dalla recessione indotta dal Covid-19”, ha scritto Emily Swenson Brock, direttrice del Federal Liaison Center dell’Associazione dei funzionari finanziari del governo. “I primi investimenti in risorse finanziarie aggiuntive dirette a rafforzare i flussi di entrate statali e locali proteggeranno i servizi di rete di sicurezza critici negli Stati Uniti”.

La signora Brock ha detto in un’intervista che la signora Yellen era stata ricettiva alle preoccupazioni della sua organizzazione.

Nel frattempo, i proprietari di immobili sono alle prese con cosa fare con il loro spazio inutilizzato e le aziende stanno cercando di decidere di cosa avranno bisogno in futuro.

Drew Levine, vicepresidente senior presso l’agenzia di intermediazione immobiliare commerciale Colliers ad Atlanta, ha affermato che alcuni inquilini stavano cercando di acquistare i loro contratti di locazione, altri stavano cercando di subaffittare uno spazio libero e molti stavano solo aspettando che la crisi sanitaria se lo potessero permettere. . Tuttavia, poche aziende stanno firmando contratti per l’affitto di nuovi spazi e le grandi aziende clienti hanno indicato che i piani per i loro portafogli di uffici nei prossimi anni rimangono in continuo mutamento.

“Gli occupanti degli uffici non sono pronti a correre il rischio di tornare in ufficio per la maggior parte”, ha detto il signor Levine, che lavorava in un edificio in gran parte vuoto nel centro di Atlanta e ha visto i suoi spostamenti in una città nota per la congestione del traffico ridurre a 10 minuti. “Le strade sono vuote, potrei parcheggiare ovunque e attraversare Peachtree Street.”

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