L’equilibrio del potere sta cambiando nel settore immobiliare commerciale di Londra

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LONDRA – Per anni, i proprietari hanno avuto il sopravvento sul mercato immobiliare di Londra, aumentando gli affitti mentre le aziende chiedevano a gran voce posizioni privilegiate vicino a uffici, punti caldi del turismo e snodi dei trasporti e mentre la popolazione della città cresceva e cresceva. I ristoranti erano spesso bloccati in contratti di locazione con clausole che consentivano solo di aumentare l’affitto. I rivenditori hanno dovuto far fronte a affitti sempre più esorbitanti.

Nel corso di un anno, la pandemia ha posto fine a questo accordo, spostando l’equilibrio di potere tra inquilini di immobili commerciali e proprietari terrieri.

Di fronte all’alternativa di avere proprietà vuote, alcuni proprietari hanno allentato i loro termini, con offerte di affitti per vacanze o altre concessioni. Ma in altri casi, i cambiamenti sono stati imposti ai proprietari di immobili da inquilini in difficoltà che, in numero crescente, si sono rivolti a un’opzione nella legge britannica sull’insolvenza nota come accordo volontario aziendale. Il risultato è stato il taglio degli affitti o il passaggio a contratti di locazione che oscillano in base ai guadagni dell’inquilino.

Vedendo le loro prospettive diminuire, dicono alcuni proprietari di immobili il sistema di leasing è obsoleto e chiedono maggiore trasparenza e cooperazione con i loro inquilini. E una prossima revisione legislativa da parte del governo britannico potrebbe portare ulteriori cambiamenti.

Il rapporto tra inquilini e proprietari “è diventato decisamente più complicato a causa della pandemia”, ha detto David Abramson, fondatore e amministratore delegato di Cedar Dean, specializzato nell’aiutare le aziende a ristrutturare i contratti di locazione. “I proprietari non sono abituati a fare affari con una mano dietro la schiena. In generale, sono state la forza più dominante ed è stata piuttosto aggressiva “.

I proprietari dovevano avere “un completo cambiamento di atteggiamento”, ha detto Abramson. “Molti di loro ci stanno ancora capendo.”

I cambiamenti si stanno svolgendo lentamente, soprattutto per le piccole imprese. Dhruv Mittal, uno chef di 29 anni, ha preso una decisione straziante la scorsa estate: ha chiuso il suo ristorante nel quartiere di Soho nel centro di Londra dopo che i blocchi avevano reso impossibile continuare.

Aveva aperto il ristorante, DUM Biryani House, quattro anni prima in uno spazio seminterrato con poster ispirati alla pop art alle pareti, pompando musica hip-hop e servendo biryani nello stile tradizionale di Hyderabad, nell’India centro-meridionale, dove il suo padre viene da.

Nonostante le misure del governo per aiutare le aziende a sopravvivere alla pandemia, l’affitto trimestrale dovuto al ristorante del signor Mittal, circa 25.000 sterline ($ 34.000), si è rivelato un onere insormontabile senza entrate in arrivo. Ha cercato di passare a un sito più piccolo, ma il suo padrone di casa la società non aveva nulla e le trattative per ridurre l’affitto non andarono a buon fine.

“I nostri proprietari erano abbastanza forti sul fatto che preferirebbero un sito vuoto dove poi avrebbero potuto addebitare qualunque affitto desiderassero a un nuovo arrivato piuttosto che fornire uno sconto all’attuale inquilino”, ha detto il signor Mittal.

Ad agosto, il proprietario fece un’offerta: il signor Mittal poteva differire il pagamento di un quarto dell’affitto – l’importo che possedeva – fino al 2021. Ma a quel punto aveva licenziato il suo staff e non poteva riaprire perché il centro di Londra era ancora abbandonato. In ottobre ha liquidato la sua azienda, dovendo ancora decine di migliaia di sterline in affitto e denaro ad altri creditori.

La proprietà non ha ancora un nuovo inquilino; il cartello DUM Biryani House è appeso sopra le porte chiuse. Il proprietario ha rifiutato di commentare.

Il signor Mittal non sarebbe stato sfrattato immediatamente per non aver pagato l’affitto. L’anno scorso il governo ha messo in atto una moratoria sugli sfratti di inquilini d’affari, che è stata prorogata fino alla fine di marzo. Molte aziende ne hanno approfittato accordo, ma la maggior parte degli affitti non pagati si accumulerà come debito che può essere richiesto non appena il divieto verrà revocato.

Un ceppo più contagioso del coronavirus e un’ondata invernale di casi hanno di nuovo chiuso i ristoranti e i negozi della Gran Bretagna. Quando molte di queste attività potranno riaprire, le loro porte saranno chiuse per almeno la metà dello scorso anno. Un recente sondaggio ha rilevato che solo su metà degli affitti al dettaglio erano stati raccolti per gli ultimi tre mesi del 2020.

Molti inquilini hanno urgente bisogno di ulteriore aiuto. Cedar Dean ha intervistato 400 aziende leader nel settore dell’ospitalità il mese scorso e tre quarti hanno affermato che stavano valutando la ristrutturazione o l’insolvenza e avrebbero avuto bisogno dell’aiuto del governo o del proprietario. Alcune attività non riceveranno abbastanza aiuto e saranno costrette a chiudere.

Pronto a mangiare, la catena di caffè e panini con quasi 400 negozi in Gran Bretagna, si è rivolta ai proprietari per ottenere delle concessioni dopo che i blocchi avevano ridotto le sue entrate. Ora ha il 65% delle sue sedi in leasing, almeno temporaneamente, rispetto a circa un quarto prima della pandemia. Gli accordi di affitto del fatturato, a volte noti come rendite percentuali negli Stati Uniti, variano ma possono includere il pagamento di un canone di locazione base inferiore ai tassi di mercato da parte di un’azienda e il superamento di quello con una percentuale del reddito lordo.

“Finora abbiamo circa il 75-80% dei nostri proprietari nel Regno Unito in una buona posizione di supporto”, ha detto Pano Christou, amministratore delegato di Pret.

La scorsa primavera, diversi proprietari si sono affrettati a offrire sconti temporanei ai loro inquilini. Ma in estate, Hammerson, una grande società di sviluppo immobiliare che possiede centri commerciali in Gran Bretagna, è andata oltre dicendo che avrebbe introdotto un nuovo sistema di leasing con accordi più flessibili, affitti rivisti a livelli più economici e un nuovo sistema di revisione degli affitti.

“Lo storico modello di leasing del Regno Unito ha fatto il suo tempo”, ha affermato David Atkins, all’epoca amministratore delegato di Hammerson. “È obsoleto, inflessibile e deve cambiare.”

In Gran Bretagna, il governo è stato tradizionalmente riluttante a farsi coinvolgere in questi contratti commerciali, basandosi su una legge del 1954 che regola i rapporti tra inquilini commerciali e proprietari.

“Quando gli occupanti commerciali prendono una proprietà, è un contratto business-to-business”, ha detto Catherine Hughes, professore associato e responsabile del settore immobiliare e della pianificazione presso la Henley Business School. “E questo ha influenzato il modo in cui sono stati visti e il modo in cui sono stati regolamentati – o non regolamentati”.

Ma le cose potrebbero cambiare. Poiché i ministri del governo si sono trovati a intervenire più in profondità nell’economia, il dipartimento che si occupa delle comunità e del governo locale ha dichiarato a dicembre che, nel mezzo di un “profondo aggiustamento” della proprietà commerciale, rivederebbe la legislazione “obsoleta”.

Non è chiaro quanto possano essere ampi i prossimi cambiamenti. Ma il signor Abramson ha dei suggerimenti: ha detto che i contratti di locazione a lungo termine che gli affitti del mandato devono aumentare in periodi di revisione regolari – le cosiddette revisioni degli affitti solo al rialzo – dovrebbero essere aboliti. Dovrebbero essere introdotte clausole che consentano agli inquilini di andarsene se l’affitto nella loro zona diventa troppo inaccessibile, ha detto.

Ma, ha aggiunto, anche le aziende non dovrebbero essere in grado di utilizzare un accordo volontario dell’azienda per modificare i termini di locazione.

C’erano meno insolvenze nel 2020 rispetto all’anno precedente, grazie a miliardi di sterline a sostegno del governo, ma c’è stato un balzo degli accordi volontari aziendali per la grande distribuzione, l’ospitalità o le aziende del tempo libero: 29 imprese hanno avviato tale processo nella seconda metà del 2020, rispetto con solo quattro nello stesso periodo del 2019, secondo i dati compilati da PwC.

Per le grandi aziende che pagano l’affitto in numerose proprietà, questi accordi di insolvenza sono diventati un modo sempre più comune per chiudere i siti e tagliare gli affitti. A differenza dell’ingresso in amministrazione (quasi l’equivalente britannico del fallimento del Capitolo 11), un accordo volontario aziendale consente agli amministratori di un’azienda di rimanere in carica mentre ristrutturano i debiti dell’azienda. Può essere uno strumento utile per un’azienda che ha un percorso di ritorno alla redditività.

PwC ha rilevato che da giugno a novembre 17 grandi società di vendita al dettaglio e di ospitalità con quasi 3.000 sedi hanno avviato accordi volontari aziendali e per due terzi degli immobili in affitto le aziende hanno ridotto gli affitti o sono passate a un modello di affitto a rotazione attraverso l’accordo.

Di recente, nomi famosi come la catena di caffè Caffè Nero e la sana catena di fast food Leon hanno avviato accordi volontari aziendali per ridurre il loro debito di affitto.

I critici sottolineano che alcune delle aziende più grandi hanno fallito di recente, tra cui Debenhams e Arcadia Group, ha prima stipulato accordi volontari aziendali, suggerendo che il processo non ha portato a una corretta ristrutturazione dell’attività.

La British Property Federation, che rappresenta i proprietari e gli sviluppatori, ha affermato che il sistema è stato “abusato”, in particolare da società sostenute da società di private equity con profonde tasche. Nonostante le frustrazioni per gli accordi di insolvenza, Melanie Leech, l’amministratore delegato del gruppo, continua a raccomandare ai proprietari che il modo migliore per uscire da questa crisi è lavorare più a stretto contatto con i loro inquilini.

“Le opzioni dei proprietari stanno diminuendo”, ha detto. “Più a lungo va avanti, maggiore è il danno economico”.

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