Man mano che la durata della vita degli edifici si restringe, gli sviluppatori cercano di adeguarsi

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Nel 1931, bottiglie di vetro di soda frizzante iniziarono a rotolare fuori dalla catena di montaggio presso l’impianto di imbottigliamento Coca-Cola nel centro di Indianapolis. È improbabile che l’architetto della fabbrica abbia riflettuto molto sulla possibilità che il cambiamento delle abitudini di consumo rendesse la bottiglia di vetro una reliquia entro un paio di generazioni.

Invece di scivolare nell’obsolescenza, la fabbrica ha avuto più vite. Dopo la chiusura della fabbrica di Coca-Cola nel 1971, l’edificio è stato utilizzato per un breve periodo per ospitare le auto da corsa Indy 500, quindi ha trascorso decenni come garage per scuolabus prima di diventare un boutique hotel di 139 camere che ha ancorato un nuovo quartiere dei divertimenti l’anno scorso.

Un secolo fa, gli sviluppatori non pensavano molto al futuro, ma oggi non hanno lo stesso lusso. Una combinazione di interruzioni pandemiche e tecnologia in costante cambiamento ha portato l’orizzonte nebuloso e lontano molto più vicino.

Di conseguenza, un numero crescente di progetti sta correndo contro il tempo, poiché la redditività e l’utilità sono schiacciate nella vita sempre più breve di un edificio commerciale. Le statistiche che illustrano l’accelerazione dei cicli di vita degli edifici sono scarse, ma gli esperti del settore stanno iniziando a prestare attenzione.

“Il ciclo di cambiamento si sta accorciando”, ha affermato Jefferson Duarte, professore associato di finanza immobiliare presso la Rice University. I progetti su cui una volta gli sviluppatori avrebbero potuto riscuotere gli affitti per mezzo secolo o più non lo consentono più.

“Vent’anni fa non ci pensavamo”, ha detto il professor Duarte. C’era solo l’ipotesi che un edificio per uffici sarebbe stato ancora funzionante un secolo dopo.

Alcuni lo sono ancora. Pochi sviluppatori pensano che l’Empire State Building andrà da qualche parte presto quando si avvicina al suo centenario alla fine del decennio.

Un posto premium o uno status di punto di riferimento può superare l’obsolescenza: è probabile che aree come Midtown Manhattan o il Magnificent Mile di Chicago rimangano luoghi ambiti in cui la breve durata non sarebbe un problema.

“Potresti costruire un fienile a Midtown Manhattan e riempirlo, perché è un luogo così privilegiato”, ha detto John Gallander, un consulente immobiliare indipendente a Costa Mesa, in California, che ha supervisionato i portafogli di sviluppo commerciale in tutto il suo carriera.

Gli sviluppatori pensano tanto al futuro quanto al presente, ha affermato Christopher R. King, presidente e amministratore delegato di DPC, uno sviluppatore di proprietà commerciali con sede a Denver. DPC ha appena aperto uno sviluppo per uffici di 250.000 piedi quadrati a Phoenix e spera di mantenerlo per sei o dieci anni.

Mr. King ha fatto eco alle preoccupazioni di molti nel settore che la pandemia avesse accelerato le tendenze che avrebbero potuto abbreviare la vita degli edifici. Le esigenze dei consumatori e dei lavoratori stanno cambiando più rapidamente di prima, guidate dalla tecnologia, spostando le catene di approvvigionamento e le aspettative di maggiori servizi. Un ciclo così rapido è stato comune nella vendita al dettaglio e nei servizi di ristorazione, ma è relativamente nuovo per gli immobili commerciali.

Questo accorciamento della durata di conservazione ha lasciato ad architetti, sviluppatori e investitori un dilemma: come costruire per oggi senza diventare obsoleto domani?

“Penso che siamo costretti a pensarci ora”, ha detto King, aggiungendo che la sua azienda sta cercando di guardare nel futuro guardando cose diverse come i parcheggi, la densità degli uffici e la tecnologia di ventilazione.

“Tutti nel settore ne parlano, ma in un certo senso ci girano intorno”, ha detto Gilles Duranton, professore immobiliare presso la Wharton School dell’Università della Pennsylvania. “Ci sono tutti i tipi di domande, ma poche risposte.”

Il problema principale è che l’edilizia commerciale è un’industria che produce beni altamente durevoli in un mondo che richiede maggiore flessibilità al mutare dei gusti e delle condizioni economiche, ha affermato il professor Duranton.

Ha aggiunto che l’industria dovrebbe affrontare la riduzione della durata della vita attraverso una miscela di approcci, inclusi elementi modulari e metodi di costruzione che consentirebbero di smontare o demolire facilmente gli edifici.

“A volte la cosa giusta sarà smantellare le cose e ricostruirle da zero”, ha detto il professor Duranton.

L’accelerazione della progressione naturale negli spazi per uffici è simile a quanto accade da decenni con stadi e centri commerciali sportivi, che raggiungono la fine della loro vita molto più velocemente rispetto alle generazioni precedenti, ha affermato Gallander, consulente immobiliare.

Gli sviluppatori, tuttavia, sono in difficoltà. Se immagazzinano un edificio per uffici con troppi servizi specifici, corrono il rischio che le ultime tecnologie diventino rapidamente obsolete. (Vengono in mente uffici fax-friendly degli anni ’80 e ’90 con numerosi collegamenti telefonici.) Ma se non includono servizi sufficienti, rischiano che i potenziali inquilini guardino altrove.

In un certo senso, l’inquilino può salvare lo sviluppatore, ha detto Gallander. Durante l’ascesa di Internet alla fine degli anni ’90, ad esempio, gli sviluppatori non erano pronti ad affrontare il crescente bisogno di connettività. Ma in molti casi, gli inquilini sono andati avanti con riprogettazione (la maggior parte dei contratti di locazione consente una riprogettazione liberale degli uffici) e servizi aggiuntivi per affrontare le sfide di un mondo sempre più cablato. E la maggior parte degli studi legali ha trasformato i layout dei propri uffici per adattarli alle mutevoli esigenze tecnologiche. Potrebbe succedere di nuovo, ha detto.

La durata di vita più breve degli edifici può costringere gli sviluppatori a recuperare i propri soldi più velocemente vendendo prima del previsto, ha detto Gallander.

“Potresti cercare di raggiungere il cancello di uscita dopo tre o cinque anni invece di sette, 10, 15 anni”, ha detto.

L’aumento degli affitti non è un’opzione, ha detto, perché il costo più elevato potrebbe spingere gli inquilini verso alternative a prezzo inferiore. Gli sviluppatori possono anche esplorare altri modi per recuperare più rapidamente i loro investimenti assumendo partner.

Al suo apice nel 1950, l’impianto di imbottigliamento della Coca-Cola a Indianapolis impiegava 250 lavoratori e produceva due milioni di bottiglie di Coca Cola piene di effervescenza alla settimana. Ora ospita il Bottleworks Hotel, il centro di uno sviluppo a uso misto aperto alla fine del 2020 con la speranza di ringiovanire un quartiere.

Lo sviluppatore del sito, Hendricks Commercial Properties, ha affermato che la pandemia ha mostrato il valore della diversificazione come baluardo contro la durata della vita degli edifici più breve. Nessuno avrebbe potuto prevedere che una pandemia devastante avrebbe reso i luoghi di ritrovo così poco attraenti, almeno a breve termine. Ma avendo un mix di uffici, vendita al dettaglio, hotel e altri usi, il rischio per Hendricks è distribuito. Lo sviluppo di Bottleworks ha un cinema a otto schermi, ad esempio, ma anche un incubatore tecnologico.

Il passaggio verso lo scarico rapido delle proprietà potrebbe accelerare, ha affermato Gavin Thomas, vice presidente dello sviluppo dell’azienda, ma Hendricks è lì per il lungo gioco.

“La cronologia di Hendricks non è un orizzonte di tre o dieci anni”, ha detto. “È molto più lungo di così e questo cambia la dinamica e i criteri sulla prospettiva del rimpatrio.”

Ma lo spettro di un cambiamento imprevisto colorerà i progetti futuri. “Andando avanti, chiederò quanta flessibilità abbiamo”, ha detto.

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